Een eigen woning kopen met behulp van je ouders (lenen)
Geplaatst op: 15-08-2016, 12:12:12
Als je een huis gaat kopen heb je verschillende financieringsmogelijkheden. In een eerder artikel van 9 augustus 2016 bespraken wij al de mogelijkheid een eigenwoninglening te sluiten bij je bv. Het lenen van je ouders kan echter ook een fiscaal aantrekkelijk besluit zijn. Onderstaand bespreken we de voorwaarden van een lening bij je ouders en laten we zien welke voordelen dit kan hebben.
Als het mogelijk is om geld te lenen van je ouders is dit een groot voordeel, het krijgen van een hypotheek bij de bank is namelijk niet altijd gemakkelijk. Bovendien kun je door de aftrek tegen het progressieve tarief en de belasting tegen het lage tarief van box 3, veel geld besparen. Zo kan een hypothecaire lening bij je ouders dus voor een winwin situatie zorgen. Een nadeel van de eigenwoninglening bij je ouders is wel dat de regels rondom een eigen woning ingewikkeld zijn, een klein foutje kan dus tot het mislopen van hypotheekrenteaftrek leiden. Daarnaast kan het tot ruzie in de familie leiden wanneer het ene kind wel een lening van de ouders krijgt en de ander misschien niet.
Leningsovereenkomst
Het is zeer verstandig een leningsovereenkomst op te stellen. Hierin kunnen naast de gebruikelijke gegevens (hoofdsom, methode van aflossing, rentepercentage etc.) aanvullende voorwaarden worden opgenomen. Hierbij valt te denken aan directe aflossing bij echtscheiding of faillissement. Een leningsovereenkomst kan bovendien dienen als bewijs tegenover de Belastingdienst en kan een uitkomst zijn bij eventuele conflicten (met de Belastingdienst, dan wel binnen de familie).
In de leningsovereenkomst kan worden opgenomen dat (op verzoek van de ouders) een hypotheekrecht wordt gevestigd op de eigen woning. Dit houdt in dat je ouders de woning kunnen verkopen indien betaling van de rente en/of aflossing uitblijft. Hiervoor is dan wel vereist dat je naar de notaris gaat. Dit is niet nodig als er geen hypotheekrecht wordt gevestigd.
Zakelijke rente
In de leningsovereenkomst moet tevens een zakelijke rente opgenomen worden. Deze rente moet ook daadwerkelijk door het kind aan de ouders worden betaald. Wat een zakelijke rente is, is niet altijd eenvoudig te bepalen. Een rente die maximaal 25 procent hoger is dan de rente die een bank hanteert, wordt nog als zakelijk beschouwd door de rechter. Hierbij moet je wel rekening houden met de voorwaarden en de rentevaste periode van de lening.
Daarnaast kan een hogere rente gebruikelijk zijn indien er geen hypotheekrecht is gevestigd. De rente kan dan worden vastgesteld op de rente die geldt voor een persoonlijke lening zonder zekerheid. Leg in de leningsovereenkomst altijd de redenen vast waarom jullie voor een bepaald rentepercentage hebben gekozen.
In de leningsovereenkomst kun je bovendien een glijclausule opnemen, hierin wordt bepaald dat het rentepercentage kan worden aangepast (met terugwerkende kracht) indien de Belastingdienst niet akkoord gaat met de rente. Hiermee voorkom je dat er geheel geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk is.
Toestemming
Indien je een eigen woning koopt, moet je echtgenoot of geregistreerd partner toestemming geven voor het afsluiten van een hypotheek. Het is daarom aan te raden je echtgenoot of partner mee te laten tekenen indien je een leningsovereenkomst afsluit. Doe je dit niet, dan kan je partner deze overeenkomst vernietigen.
Informatieplicht
Ook voor een eigenwoninglening bij je ouders geldt een informatieplicht. Deze informatieplicht houdt in dat leningen aangegaan of gewijzigd tussen 2013 en 2015 moeten worden opgegeven aan de Belastingdienst door middel van een speciaal formulier.
Leningen aangegaan of gewijzigd in 2016 of later moeten worden opgegeven in de aangifte inkomstenbelasting. De lening moet je opgeven bij de aangifte over het jaar waarin de lening is afgesloten/gewijzigd, maar uiterlijk voor het einde van het jaar na het jaar waarin de lening is afgesloten of gewijzigd.
Je hoeft niet aan de informatieplicht te voldoen indien je voor 1 januari 2013 een lening hebt afgesloten, de lening voor een vakantiewoning is, je de lening al hebt afgelost of als er geen aflossingseis is. Zonder aflossingseis heb je namelijk geen recht op hypotheekrenteaftrek. Moet je de lening opgeven maar doe je dit niet of te laat, dan kwalificeert de lening voor dat jaar niet als eigenwoningschuld. Hierdoor kun je ook de betaalde hypotheekrente niet aftrekken.
Aftrek
Sinds 2013 zijn de regels rondom de eigen woning aangescherpt. Voor leningen die na deze datum zijn aangegaan of gewijzigd, geldt dat de rente alleen nog aftrekbaar is als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. De hypotheekrente is aftrekbaar indien de lening ten minste annuïtair in ten hoogste 30 jaar wordt afgelost. Deze verplichting moet contractueel worden vastgelegd in de leningsovereenkomst, maar ook worden nagekomen.
Indien je aan alle voorwaarden voldoet, mag je de betaalde rente op de lening in aftrek brengen. Als je met je inkomen, voor aftrek van de hypotheekrente, in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting valt, kan dit dus een aftrek tegen het hoge progressieve tarief betekenen. Bij je ouders wordt de lening als vermogen meegenomen in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat er een belasting wordt geheven van effectief 1,2 procent.
Sinds 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek elk jaar met 0,5 procent verminderd tot 38 procent. Hierdoor wordt het voordeel dus elk jaar minder. Als je in 2016 een inkomen hebt van meer dan €66.421 mag je de hypotheekrente dus niet aftrekken tegen 52 maar tegen 50,5 procent.
Voorbeeld
Stel je leent €100.000 van je ouders. Jullie zijn een rente van 3 procent overeengekomen, welke je ook netjes iedere maand betaalt. Dit komt neer op €3.000 hypotheekrente per jaar. Indien je met je inkomen in de hoogste schijf valt, krijg je €1.515 hypotheekrenteaftrek. Wel moeten je ouders belasting betalen over de €100.000. Indien je ouders getrouwd zijn en verder geen vermogen bezitten, moeten zij hier €613 belasting over betalen (€100.000€48.874x1,2 procent). Dit levert per saldo een voordeel op van €902.
Schenking
Vaak kiezen ouders ervoor (een deel van) de rente terug te schenken aan de kinderen. Tot een bedrag van €5.304 per jaar kan dit vrij van schenkbelasting. Stel dat je de rente niet hebt betaald omdat je in financiële problemen zit, en de rente is bijgeboekt op de lening, zorg er dan voor dat je dit nauwkeurig vastlegt in de administratie. Als je de bijgeboekte rente vervolgens alsnog betaalt met de ontvangen schenking, kun je nog recht op aftrek hebben. Zorg er dan wel voor dat er geen kwijtschelding plaatsvindt, maar dat je daadwerkelijk de schenking op je rekening krijgt en deze vervolgens weer terug betaalt aan je ouders als hypotheekrente.
Vervolg voorbeeld
Je krijgt €1.515 hypotheekrenteaftrek. Je ouders kunnen het niet aftrekbare deel van €1.485 belastingvrij aan je schenken. Per saldo ontvangen zij dan alsnog €1.515 per jaar. De schenking van €1.485 is belastingvrij, mits het geheel van de schenkingen in het lopende jaar €5.304 nog niet te boven gaat.
Bron: www.bc.nl van 15 augustus 2016